出售二手房流程

一、试办步骤

1、购房证照核验（公寓类）

2、网签履共约

3、地税主管核定契税

4、住房发证大厅试办住房所有票据

二、商业活动步骤

1、看房

卖家看房、商业活动双方初步洽谈价格比、收取方式将、交房迟于等事项，一般商业活动双方产生的所有开销都归卖家纳税。

2、查档

商业活动双方持房产证内中或房地履共约内中到存档大厦国土主管查房存档。

3、签履共约

商业活动双方磋商住房价格比、定金、首期款、资金来源监管、信贷审核小时、赎楼开销、尾款金额及交付小时、名下审核小时、税费纳税方式将、交房迟于、租客情况、佣金的纳税小时及比例、违共约责任，未确定这几大要点后，商业活动双方与中介达成协议三方履共约或者商业活动双方达成协议履共约，把上述内容可写入履共约，纳税定金给中介公司。

4、公证

卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方指派担保公司试办相关事务。

5、资金来源监管及信贷审核

卖家纳税首期款到房地证券资金来源监管帐号（一般是原信贷证券，如果换其他证券会多出一些开销），卖家及担保公司与证券达成协议资金来源监管协议及相关文件，卖家向证券提出信贷审核，证券同意信贷后就其信贷背书给卖家（一般证券直接事先担保公司），共约7~8个工作日有数。

6、赎楼（二手房买卖同义词）

在买卖时，住房即使如此是处在房地静止状态的，跟证券房地存有一个典当静止状态，要想买卖，首先要还清证券信贷，解除典当的过程，称作"赎楼"。

7、住房名下

卖家同担保公司去房地产产权审核的中心达成协议《商业活动履共约》，知会房产名下审核，担保公司领取回执，须要5个工作日。

正常名下开销买卖税费：

（1）营业税(增值税5.55% ，卖方纳税)：满两年的公寓，免税营业税。卖给小时是否满2年首先看产票据，其次看契税收据，最终看票据。这三种证件按照小时最先的计算，一般地说票据早于契税收据，契税收据早于产票据。

（2）个人所得税(增值税买卖额度1%或两次买卖劣的20% ，卖方纳税)：如果同时满足家庭成员唯一公寓、卖给小时超过5年，免交个人所得税。如果所售房产是非公寓类房产，则不管什么情况都要纳税个人所得税。政府会在地税系统对中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定税款，购房个人所得税增值税暂定为计税价格比的1%。

（3）印花税(增值税1%，商业活动双方各半)

（4）契税(基准增值税3% 、优惠增值税1.5% 和1% ，卖家纳税)

（5）勘查费（1.36元/平米，额度=1.36元/平米*基本上勘查总面积，或多或少房改房都是须要要勘查的）

（6）二手房买卖银行存款（额度=公寓6元/平米*基本上勘查总面积；非公寓10元/平米）

（7）审核费(工本费)80元，共有票据20元。

赠给名下开销：不须要要最终转售房产的时候比较省钱。契税:房款的1.5%、印花税:房款的0.1%、还有评估费、公证费0.5%。

8、领产证，做典当，付房款

卖家同担保公司到领证窗口签署回执刷卡领取房产证，担保公司领出新房产证同房地证券在房地产产权审核的中心作典当审核，证券把首期款给卖方，新房产证典当审核后，证券把扣除赎楼信贷后的信贷给卖方，共约10个工作日有数。

9、交房

商业活动双方试办住房交接，出水、电等名下，卖家领钥匙。